最近很多朋友在公眾號后臺找我，問的最多就是房價(jià)還會(huì)不會(huì)跌？要不要買房，要不要拋房？
這其實(shí)就涉及到一個(gè)核心問題，房價(jià)是由什么決定的？大家先看兩張圖。
第一張圖是美國1963-2011年的房價(jià)。
第二張圖是中國近30年的房價(jià)走勢。
如果只看這兩張圖，很多人就會(huì)說，房價(jià)永遠(yuǎn)是上漲的。所以任何時(shí)候買房都不會(huì)虧。前幾年用這個(gè)理論炒房的人也基本都賺了，請注意，我說的是炒房。
下面我們緊接著看日本近30年的房價(jià)。
看到這張圖，是不是有點(diǎn)蒙圈了？前面說的炒房理論好像又站不住腳了。
有很多人分析房價(jià)，會(huì)分為兩個(gè)方面。從房子的居住功能看，它是普通商品。從房子的投資屬性看，它是金融品。這種分析沒有錯(cuò)，但是對普通人來說有點(diǎn)復(fù)雜，不好理解。
從我對房價(jià)的理解來看，我覺得把房價(jià)看成一個(gè)國家或一個(gè)城市的股票最合適。這個(gè)觀點(diǎn)在前面的文章我也多次提到了。
股票的價(jià)格短期圍繞著價(jià)值上下波動(dòng)，但長期來看，股票的價(jià)格取決于公司的基本面，也就是這個(gè)公司未來創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力。
一個(gè)城市或國家的房價(jià)，短期取決于貨幣流動(dòng)性，長期看取決于這個(gè)城市或國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。因?yàn)榉績r(jià)本質(zhì)是，房子下面那塊土地創(chuàng)造財(cái)富的價(jià)值。房價(jià)因此可以看成一個(gè)城市或國家的股價(jià)。
用這個(gè)觀點(diǎn)，我們再看看上面的三張圖。
美國和中國是近幾十年經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)性最好的國家。所以即便中間出現(xiàn)幾次大幅度下跌調(diào)整，但拉長時(shí)間看，房價(jià)曲線還是呈波浪形上升的。
日本的房價(jià)在上世紀(jì)90年代泡沫破滅后，為什么就一蹶不振呢？
如果用純貨幣理論解釋房價(jià)，說服力不夠。大家仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，日本房價(jià)曲線后面有一小段上揚(yáng)（2010-2015），這是日本推行大規(guī)模量化寬松的結(jié)果，但也僅僅只是推動(dòng)房價(jià)略微上漲。
日本房價(jià)之所以會(huì)“失去20年”，表面上看是因?yàn)榕菽茰纾斐扇毡窘鹑隗w系坍塌，經(jīng)濟(jì)重創(chuàng)，根本的原因在于日本近20年，人口老齡化日益嚴(yán)重，創(chuàng)新降低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展提不上去。
前一段時(shí)間，任澤平用15個(gè)字概括了決定房價(jià)的因素，我覺得是很有水平的。他說：“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。
如果把房價(jià)看成是一座城市的股價(jià)，任澤平這句話怎么理解呢？
“短期看金融”，就是說短期看房價(jià)金融屬性是最強(qiáng)屬性，短期房價(jià)走勢取決于市場的流動(dòng)性。所以從這幾年調(diào)控政策看，貨幣供給量（M2）和利率，對房價(jià)影響最大。
“中期看土地”，意思是中期來看，房子是否增值，要看這個(gè)房子底下的土地，一線城市和四線城市的房子，肯定是一線房價(jià)高。經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的城市，相比經(jīng)濟(jì)增長慢的城市，前者的房價(jià)漲幅，肯定會(huì)高于后者。
“長期看人口”，這句話就有點(diǎn)奇怪了，為什么是人口呢？如果從世界歷史的發(fā)展進(jìn)程來看，決定一個(gè)文明或一個(gè)國家命運(yùn)最根本的，其實(shí)是人口規(guī)模。人口決定國運(yùn)，國運(yùn)決定房價(jià)。
中國文明為什么是唯一延續(xù)到至今的古文明？因?yàn)橹腥A大地上的人口規(guī)模，始終是世界第一。人口規(guī)模大有很多優(yōu)勢：能扛過滅頂之災(zāi)，包容性強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)裂變快。我前段時(shí)間寫過一篇文章《 中美貿(mào)易戰(zhàn)的本質(zhì)是金融殺，中國務(wù)必高度警惕 》，就分析過中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模的優(yōu)越性，大家可以看看。
前面花這么多篇幅，其實(shí)就是幫大家搞明白，決定房價(jià)的因素是什么，這樣你才能做出正確的買房或賣房的決定。
那從宏觀上看，現(xiàn)在中國房價(jià)危險(xiǎn)嗎？會(huì)不會(huì)泡沫破滅？
從長期看，中國的經(jīng)濟(jì)增長面沒有問題，未來房價(jià)還會(huì)上漲。在這一點(diǎn)上，每一個(gè)人不能犯戰(zhàn)略錯(cuò)誤。錯(cuò)過這幾年中國樓市大牛市和騰訊股票的人，對此會(huì)深有體會(huì)。
如今，不論從房價(jià)收入比還是租售比上看，房價(jià)的絕對值都偏高了，房價(jià)會(huì)深度調(diào)整嗎？
前面說過，房價(jià)短期看金融。這一輪史上最嚴(yán)調(diào)控，目前沒有放松的跡象，今年M2增速大概率不會(huì)超過9%，而且房貸利率還會(huì)不斷上升。再加上國家從嚴(yán)監(jiān)管消費(fèi)貸、抵押貸款等資金流入樓市，所以支撐房價(jià)上漲的貨幣供給量已經(jīng)嚴(yán)重不足了。從一季度一線城市樓市量能看，今年全國平均房價(jià)基本上漲不動(dòng)了。
那還有沒有更明顯判斷房價(jià)走勢的指標(biāo)嗎？有，那就是人民幣匯率。
人民幣匯率決定了國內(nèi)樓市資產(chǎn)的價(jià)格。如果房價(jià)漲不動(dòng)，人民幣匯率又出現(xiàn)明顯的貶值預(yù)期，即便如今樓凍，還是有人會(huì)千方百計(jì)拋房出逃的，當(dāng)然會(huì)對樓市造成利空。
但更關(guān)鍵的還在于，人民幣如果持續(xù)貶值，將會(huì)造成資本外流，外匯儲備縮水，這會(huì)造成兩個(gè)結(jié)果：一是國內(nèi)貨幣流動(dòng)性緊縮，因?yàn)椴糠譄徨X逃跑出去了。二是央行可能被動(dòng)加息。美聯(lián)儲在不停地加息縮表，雖然目前美元指數(shù)還在低位震蕩，但如果未來美聯(lián)儲再加息三次，這就很難講了。如果中美利差不斷加大，為了防止人民幣過度貶值，央行有可能進(jìn)一步跟進(jìn)加息。這才是對樓市的最大利空。
所以，短期觀察房價(jià)安全不安全，只要看人民幣匯率是否穩(wěn)定。如果人民幣匯率穩(wěn)，中國房價(jià)就穩(wěn)定。如果人民幣匯率出現(xiàn)明顯的貶值預(yù)期，那手上有多套房產(chǎn)的，就要考慮趕緊高位套現(xiàn)了。
至于剛需買房，我一直都持這個(gè)觀點(diǎn)，只要經(jīng)濟(jì)條件允許，現(xiàn)在什么時(shí)候出手都合適，能買核心地段的，盡量買核心地段。趁著現(xiàn)在房貸利率還沒有上升到歷史最高點(diǎn)，果斷出手才是上策。當(dāng)然前提是你能夠負(fù)擔(dān)得起未來的月供。如果借高利貸去交首付，那是一種自殺行為，因?yàn)槲磥砣绻銛喙┝?，你的房子就是銀行的，即使以后房價(jià)漲了，和你半毛錢關(guān)系也沒有。
