《財(cái)經(jīng)》新已更新 宋金煜/文 潘西/感謝
自9月份70城新房?jī)r(jià)格首次轉(zhuǎn)跌、二手房?jī)r(jià)格下降后，進(jìn)入10月下跌態(tài)勢(shì)并未緩解。11月15日，China發(fā)布得數(shù)據(jù)顯示，10月份70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌得城市達(dá)52個(gè)，較9月增16個(gè)，其中深圳、青島、大連等城市為今年“首降”；二手住宅環(huán)比下降城市達(dá)64個(gè)，較9月增12個(gè)，占比超90%。
與此同時(shí)，銷(xiāo)售走弱，開(kāi)發(fā)商投資欲望降低，前10月土地購(gòu)置面積同比下降11%，住宅新開(kāi)工面積同比下降6.8%。
那么，近期限跌令、金融信貸政策轉(zhuǎn)變是否能止跌，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)走勢(shì)如何？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，資金層面緩和對(duì)開(kāi)發(fā)商大力度打折形成對(duì)沖，新房?jī)r(jià)格下跌幅度、房地產(chǎn)投資下行均會(huì)趨緩，目前來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)下行得局面有望在年底或明年年初筑底。
房?jī)r(jià)下跌范圍持續(xù)擴(kuò)大
進(jìn)入10月，華夏房?jī)r(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，且跌幅逐漸擴(kuò)大。從跌幅情況來(lái)看，70城新房?jī)r(jià)格平均跌幅為0.25%，跌幅較上月擴(kuò)大3倍之多，70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，跌幅較上月擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)。
值得一提得是，各級(jí)城市均沒(méi)逃過(guò)此次“降價(jià)劫”。在70城中，除一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平外，二線(xiàn)、三線(xiàn)新房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了下降。其中深圳、青島、大連等城市得新房環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)了今年“首降”，成都新房?jī)r(jià)格兩個(gè)月連降，哈爾濱、廣州新房?jī)r(jià)格已三個(gè)月連降，且跌幅仍在擴(kuò)大。而二手房在一二三線(xiàn)城市均出現(xiàn)不同程度得下降。
哈爾濱某中介機(jī)構(gòu)人士告訴感謝，受疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等多重影響，近期哈爾濱新房得確在降價(jià)，有些樓盤(pán)每平米降價(jià)三四千元，如寶能城從每平米12000萬(wàn)元已降至7000多元。
對(duì)于華夏房?jī)r(jià)急劇下跌，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，一方面，由于市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，“三道紅線(xiàn)”加劇房企融資端壓力，疊加債務(wù)到期集中，房企為沖業(yè)績(jī)目標(biāo)以及償還債務(wù)，降價(jià)出售現(xiàn)象有所增加。另一方面，從加強(qiáng)限購(gòu)限售到發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)、打擊高價(jià)學(xué)區(qū)房炒作行為等均在一定程度上消退樓市虛熱，促使房?jī)r(jià)呈現(xiàn)回落趨勢(shì)。
而對(duì)于在此次降價(jià)潮中，一線(xiàn)城市未能幸免得原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，自去年疫情以來(lái)，今年10月一線(xiàn)城市新房首次停漲，說(shuō)明近期開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)事件導(dǎo)致市場(chǎng)信心下滑，對(duì)一線(xiàn)城市也形成了巨大沖擊。另外，受到放貸緊縮、利率攀升、二手房停貸等影響，需求端急劇冷縮，換房需求轉(zhuǎn)弱，造成了供需冷卻得循環(huán)。
感謝注意到，針對(duì)房?jī)r(jià)下跌得現(xiàn)象，近期已有多個(gè)城市發(fā)布房?jī)r(jià)限跌令，包括株洲、岳陽(yáng)、唐山、張家口、昆明等城。除沈陽(yáng)、昆明個(gè)別省會(huì)城市，絕大多數(shù)為三四五線(xiàn)城市。與此同時(shí)，貸款端政策調(diào)整頻現(xiàn)，如房貸利率下降，房貸審批速度加快等。
那么，限跌令、利好政策是否能止跌？李宇嘉分析認(rèn)為，由于目前得政策調(diào)整仍在托底、適度糾偏，并不會(huì)大幅度增加信貸投放。同時(shí)，房?jī)r(jià)仍在歷史高位，在需求端不會(huì)松綁限售、限貸得情況下，未來(lái)需求復(fù)蘇態(tài)勢(shì)不能太樂(lè)觀，房?jī)r(jià)或許仍會(huì)慣性下跌。不過(guò)，資金層面緩和對(duì)開(kāi)發(fā)商大力度打折形成對(duì)沖，新房?jī)r(jià)格下跌幅度會(huì)趨緩。
投資欲望降低拿地?zé)崆椴蛔?政策調(diào)整市場(chǎng)有望筑底
目前房企正面臨銷(xiāo)售數(shù)據(jù)下滑和資金短缺得困難。10月，華夏商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額連續(xù)三個(gè)月保持兩位數(shù)下降，同比降幅較上月分別擴(kuò)大8.5個(gè)百分點(diǎn)、6.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到21.7%和22.6%。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額已連續(xù)兩個(gè)月同比下降，且降幅較上月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到5.4%，市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。
此外，由于此前到位資金不足，房企拿地?zé)崆椴⒉桓?。今年?0月土地購(gòu)置面積同比下降11%，降幅比9月份擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)。不僅如此，新開(kāi)工住宅面積出現(xiàn)下滑，前10月降幅為6.8%。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，投資下行得背后，主要是房企融資環(huán)境收緊以及銷(xiāo)售不利造成得。有部分房企明年面臨高額得到期債務(wù)壓力，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)現(xiàn)金流緊張得局面將延續(xù)到明年。在這種形勢(shì)下，房企得現(xiàn)金流更多得會(huì)應(yīng)對(duì)未來(lái)到期債務(wù)問(wèn)題，而投資拿地則排在第二位。
感謝注意到，由于感謝對(duì)創(chuàng)作者的支持到企業(yè)端得融資難、償債難等問(wèn)題，今年9月底以來(lái)已連續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)。另外，各地方也在加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管“保交付”，整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)頑疾，引導(dǎo)行業(yè)向健康發(fā)展方向發(fā)展。
“降溫對(duì)市場(chǎng)信心造成一定得打擊，但近期央行多次召開(kāi)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)得平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。”陳霄表示，對(duì)信貸層面釋放一定得積極信號(hào)，或?qū)?duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、緩解市場(chǎng)低迷情緒起到重要作用。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)也對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)保持樂(lè)觀。他認(rèn)為，今年10月以來(lái)，金融信貸政策正在轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)得合理資金需求正得到滿(mǎn)足，預(yù)計(jì)到明年，房貸供需關(guān)系將回歸正常，有利于合理住房消費(fèi)得正常滿(mǎn)足。因此，目前來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)下行得局面有望在年底或明年年初筑底。
