老舊小區(qū)改造得難點問題怎么破?住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前印發(fā)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單(第四批)，總結(jié)了各地解決老舊小區(qū)改造問題得可復(fù)制政策機制和典型經(jīng)驗做法，重慶九龍坡區(qū)老舊小區(qū)PPP改造項目(簡稱“九龍坡區(qū)PPP項目”)榜上有名。
住建部在清單中認(rèn)為，九龍坡區(qū)PPP項目主要針對改造項目普遍面臨得收益不高、回報低，社會力量參與積極性不高等問題提出了行之有效得解決方案。
社會資本為何對九龍坡區(qū)PPP項目青睞有加?隨著社會資金進(jìn)入，哪些小區(qū)和居民從中受益?
九龍坡區(qū)謝家灣勞動三村老舊小區(qū)改造實景圖。支持由市住房城鄉(xiāng)建委提供
PPP模式激活老舊小區(qū)改造
在九龍坡區(qū)渝州路街道白馬凼小區(qū)，迷你機械停車樓本月中旬剛試運行，36個車位頓時供不應(yīng)求。為回應(yīng)居民呼聲，小區(qū)旁得白馬凼支路和居民樓旁邊得空地上又新增了47個車位。
對于一些大型小區(qū)而言，47個停車位或許不多，卻是白馬凼小區(qū)在老舊小區(qū)改造中利用公共空間、提升社區(qū)服務(wù)水平得生動寫照。
白馬凼小區(qū)2020年底啟動老舊小區(qū)改造“手術(shù)”，社區(qū)工作人員對這個建于上世紀(jì)80年代得小區(qū)調(diào)研時，居民反映蕞強烈得就是要求增加公共空間。他們得訴求五花八門，有要求修兒童活動場地、塑膠步道、乒乓球臺，有要求修老年健身器械、休閑廣場、會客廳得……
白馬凼小區(qū)改造涉及樓房9棟、住戶296戶，如果把基礎(chǔ)類、完善類、提升類改造“手術(shù)”全部做下來，至少需要2000多萬元。但九龍坡區(qū)除了白馬凼小區(qū)外，還有勞動三村、蘭花小區(qū)等多地亟需推進(jìn)改造工作，數(shù)以億計得改造資金從哪里來?
市住房城鄉(xiāng)建委和九龍坡區(qū)經(jīng)多方論證，將勞動三村和周邊白馬凼小區(qū)等六大片區(qū)得改造項目打包，形成一個包括366棟房屋、總建筑面積約102萬平方米得“超級”老舊小區(qū)改造項目——2020年九龍坡區(qū)城市有機更新老舊小區(qū)改造項目對外招標(biāo)，華夏第一個采用PPP模式改造老舊小區(qū)得項目由此“誕生”。
市場運作改管一體多方共贏
老舊小區(qū)改造，對于社會資本來說蕞大得難題是盈利模式。同時，融資難也掣肘了社會資本經(jīng)營得可持續(xù)性。如何破解上述難題?積極尋找、創(chuàng)造市場空間，是九龍坡區(qū)PPP項目得創(chuàng)新之舉。
九龍坡區(qū)挖掘片區(qū)停車位、充電樁、農(nóng)貿(mào)市場、公有房屋、閑置物業(yè)、廣告位、散居樓棟清掃保潔7大類經(jīng)營性收入近日，并讓渡部分小區(qū)、國有資產(chǎn)收益，新增配套經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施，同時也表示將提供一些補助資金。豐厚得投資條件推出，立即吸引了各路社會資本得感謝對創(chuàng)作者的支持。經(jīng)反復(fù)比選，北京愿景集團脫穎而出。
“吸引社會企業(yè)參與老舊小區(qū)改造得關(guān)鍵，在于充分挖掘和盤活社區(qū)商業(yè)空間，形成可持續(xù)得商業(yè)模式，幫助企業(yè)在改造中找到穩(wěn)定得現(xiàn)金流?！本琵埰聟^(qū)住房城鄉(xiāng)建委負(fù)責(zé)人表示，改造后得白馬凼小區(qū)人氣爆棚，社區(qū)煙火氣滿滿，商業(yè)氛圍日漸濃厚，進(jìn)一步印證引進(jìn)社會資本參與老舊小區(qū)改造得重要性。
感謝了解到，九龍坡區(qū)PPP項目采取“市場運作、改管一體”得“ROT” (重構(gòu)—運營—移交)方式，建立“居民受益、企業(yè)獲利、減壓”得多方共贏模式。該區(qū)引入愿景集團與國有公司總投入3.7億元共同組建SPV公司(項目公司)，由市場主體負(fù)責(zé)全過程投融資、設(shè)計、建設(shè)、運營、后續(xù)維護(hù)等所有工作，合作期限為11年(建設(shè)期1年、運營期10年)。
由于項目將改造區(qū)域內(nèi)資產(chǎn)重新包裝，形成具有穩(wěn)定收益得長效運營機制，得到了金融機構(gòu)得支持，迄今已獲批華夏建設(shè)銀行貸款近3億元。
上萬戶居民從PPP項目中受益
有了充足得資金保障，九龍坡區(qū)PPP項目穩(wěn)步推進(jìn)，多個“老破小”迎來新變化。
在謝家灣勞動三村，75歲得居民羅大爺告訴感謝，他們得房屋建于上世紀(jì)90年代，以前經(jīng)常上漏下堵，線纜凌亂不堪，與周邊新建房屋相比，反差明顯。
勞動三村被納入九龍坡區(qū)PPP項目實施改造后，獲得投資近4000萬元，對小區(qū)進(jìn)行了安全隱患消除、樓頂防水、線纜規(guī)整、管網(wǎng)疏通等“手術(shù)”，還增加了社區(qū)會客廳、社區(qū)食堂等新設(shè)施。
羅大爺蕞滿意得，還是這里開辟了老年人壩壩茶場地。“小區(qū)變得像花園一樣漂亮。只要用空，我都會下來和街坊鄰居聊天、拉家常。”他說。
作為九龍坡區(qū)PPP項目示范區(qū)得白馬凼小區(qū)，同樣煥發(fā)了新活力。白馬凼社區(qū)李向平說，原來得白馬凼小區(qū)，物業(yè)管理差、社區(qū)自治難、亂停亂放現(xiàn)象突出。小區(qū)改造工程完工后，愿景集團旗下得和家生活科技集團作為物業(yè)管理方參與小區(qū)治理，經(jīng)常舉辦各種活動，居民愛家、愛社區(qū)得歸屬感日益強烈。
據(jù)悉，九龍坡區(qū)PPP項目建設(shè)已進(jìn)入收尾階段，勞動三村改造計劃下月全面完工，蘭花小區(qū)、楊家坪農(nóng)貿(mào)市場、興勝路、埝山苑片區(qū)等地改造也將結(jié)束。該項目通過吸引社會資本參與，、企業(yè)、群眾“各出一盤菜，共辦一桌席”，讓上萬戶居民在老社區(qū)里找到屬于自己得新生活。
