近日，通州一小區(qū)欲申請動(dòng)用公共維修基金對小區(qū)18部老舊電梯進(jìn)行更換，不料公示貼出后引發(fā)部分業(yè)主質(zhì)疑和反對。無獨(dú)有偶，其對面社區(qū)此前申請動(dòng)用公維基金對小區(qū)道路進(jìn)行大修得動(dòng)議，也因部分業(yè)主反對而暫被擱淺。
小區(qū)公共維修基金得使用為何屢遭卡殼？怎么既能避免公維成為“沉睡”得數(shù)字，又能確保它用準(zhǔn)用對在刀刃上？北青社區(qū)報(bào)（感謝閱讀號：tongzhoushequbao）感謝就此展開了調(diào)查。
小區(qū)電梯復(fù)檢不合格 將組織業(yè)主表決是否同意更換
11月23日，感謝來到京貿(mào)國際公寓，該小區(qū)共分為ABCD四座高層住宅樓，關(guān)于換裝電梯得一系列公示在每一棟樓得單元門口處都有進(jìn)行張貼，其中涉及“電梯定期檢驗(yàn)報(bào)告”“中標(biāo)結(jié)果公示”“住宅專項(xiàng)維修資金使用方案”以及關(guān)于使用專項(xiàng)公維金得“征求意見表”等等。
這則落款為該小區(qū)居委會(huì)得公示中寫明，由于小區(qū)電梯復(fù)檢不合格，按照規(guī)定不得繼續(xù)使用，因此經(jīng)街道會(huì)商區(qū)住建委、市場、特種設(shè)備檢測所、司法所等部門決定，盡快組織業(yè)主對是否同意使用公共維修基金、采納物業(yè)招標(biāo)確定得電梯公司及費(fèi)用事項(xiàng)等進(jìn)行表決。為此對更換電梯得相關(guān)材料進(jìn)行公示。
▲征求意見表中，業(yè)主需要提供房號、面積、聯(lián)系方式等信息，然后在“同意”或“不同意”處簽字。
京貿(mào)國際公寓居委會(huì)書記告訴感謝，前期招標(biāo)過程由行業(yè)主管部門進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，居委會(huì)主要是對本次征求意見所涉及得7棟樓、7個(gè)單元共計(jì)1600戶左右居民，采取入戶形式，根據(jù)業(yè)主個(gè)人意愿進(jìn)行征集意見，期間將始終秉持公平公正公開得態(tài)度。
感謝了解到，表決期為12月1日至12月30日，共計(jì)30天。
“為何一換就是18部？” 部分業(yè)主反對
據(jù)業(yè)主介紹，小區(qū)于2002年左右建成投用，屬于中老舊小區(qū)，起初ABC座率先啟用，D座則于兩年后即2004年完工入住，目前部分電梯確實(shí)出現(xiàn)過故障。
居民張女士住D座高層，僅她自己就前后經(jīng)歷了三次電梯小故障?！安皇峭蝗煌褪峭蝗煌碌?，挺嚇人得，現(xiàn)在根本不敢?guī)Ш⒆幼娞?，自己住十幾層，哪怕爬也要爬上去?/p>
但是，對于小區(qū)18部電梯全部統(tǒng)一更換得動(dòng)議，張女士等部分業(yè)主表示不同意：“小區(qū)18部電梯不是同一時(shí)間投用，為什么現(xiàn)在突然要同一時(shí)間更換呢？請可以人員維修不行么？”
“公共維修基金是社區(qū)得‘養(yǎng)老錢’，不能說動(dòng)就動(dòng)，即使要用也不是這么一個(gè)用法??！”有業(yè)主表示擔(dān)心：如果電梯全部更換，涉及資金多達(dá)七百余萬元，由物業(yè)負(fù)責(zé)招標(biāo)和推進(jìn)是否會(huì)藏有貓膩？
物業(yè)：18部電梯繼均不符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求 繼續(xù)使用存安全隱患
針對部分業(yè)主提出得兩點(diǎn)集中質(zhì)疑，物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了回應(yīng)。
首先，18部電梯統(tǒng)一更換，不僅因?yàn)樾^(qū)電梯頻出故障，更因?yàn)殡娞菡w結(jié)構(gòu)老化，已不符合現(xiàn)行得驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)使用存在安全風(fēng)險(xiǎn)。此舉以北京市特種設(shè)備檢測中心做出得電梯安全風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告為標(biāo)準(zhǔn)，并經(jīng)過了楊莊街道、區(qū)住建委、區(qū)市場等部門得前期會(huì)商，完全是出于安全考慮。
感謝發(fā)現(xiàn)，在公示欄中公示得“電梯定期檢驗(yàn)”報(bào)告中檢驗(yàn)結(jié)論中，明確標(biāo)有“復(fù)檢不合格”五個(gè)字。在報(bào)告得一系列檢驗(yàn)結(jié)果中，“通道門”、“制動(dòng)器動(dòng)作情況”、“限速器動(dòng)作速度”、“限速器繩張緊裝置得電氣安全裝置”等方面顯示“不合格”。
物業(yè)負(fù)責(zé)人隨后將未進(jìn)行公示得評估報(bào)告交到感謝手中，在這份時(shí)間顯示為2017年，關(guān)于C座北電梯得評估報(bào)告里，在安全裝置一欄中，“上行超速保護(hù)”設(shè)置顯示得也是“不合格”。
▲北京市特種設(shè)備檢測中心給出得評估結(jié)論是：該電梯存在嚴(yán)重安全隱患，建議更新。
針對部分業(yè)主提出得是否存在暗箱操作得質(zhì)疑，該物業(yè)負(fù)責(zé)人表示：物業(yè)是面向進(jìn)入相關(guān)采購目錄得供應(yīng)商進(jìn)行公開招標(biāo)，并由可以第三方進(jìn)行評估后確定得服務(wù)廠家。所有流程都在部門得指導(dǎo)、監(jiān)管下進(jìn)行，完全合法合規(guī)。
“不換梯，萬一出了安全事故怎么辦？可是換電梯又有人反對”。物業(yè)這位負(fù)責(zé)人表示真得是兩難。
一社區(qū)申請動(dòng)用公維修路 因部分業(yè)主反對而擱置
小區(qū)欲動(dòng)用公維而受阻得事例，并不罕見。
京貿(mào)國際公寓對面得長橋園公寓面臨過同樣得問題。該小區(qū)公共道路路面破嚴(yán)重?fù)p，坑洼不平，不僅影響業(yè)主正常出行，而且嚴(yán)重影響小區(qū)整體品質(zhì)。
去年，當(dāng)小區(qū)物業(yè)準(zhǔn)備啟動(dòng)公共維修基金對小區(qū)道路進(jìn)行改造時(shí)，有得業(yè)主滿懷期待?！靶^(qū)路面嚴(yán)重影響出行，早就該修了”，業(yè)主李先生表示，公共維修基金本來就是為小區(qū)公共設(shè)施得維護(hù)而準(zhǔn)備得，況且道路破損問題擺在眼前，不僅影響美觀也影響出行，就應(yīng)該趕緊修繕。
但是，有業(yè)主對此舉有嚴(yán)重質(zhì)疑：修路到底該不該動(dòng)用公共維修基金？在啟用公維時(shí)，會(huì)不會(huì)存在暗箱操作？
蕞終，由于部分業(yè)主得反對，長橋園公寓道路改造工程被擱置了下來。感謝11月24日聯(lián)系到該小區(qū)居委會(huì)，工作人員確認(rèn)了此事，并告訴感謝，針對這一阻力，居委會(huì)正組織物管會(huì)及業(yè)主代表，對是否啟用公共維修基金修路一事進(jìn)行協(xié)商，等款項(xiàng)確定之后才能進(jìn)行招標(biāo)等后續(xù)工作。
公共維修基金屢屢卡殼，出路何在？
公維金啟用難并非個(gè)例：
近年來，隨著許多建筑逐漸進(jìn)入“中年維修期”和“老年危房期”，公共維修金亟待使用。但因申請手續(xù)繁瑣，收繳上來得維修金往往處于“沉睡”狀態(tài)。
民法典物權(quán)編草案一審時(shí)，曾對此作出規(guī)定，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施得維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加表決專有部分面積四分之三以上得業(yè)主且參加表決人數(shù)四分之三以上得業(yè)主同意。
草案二審稿中，兩個(gè)“四分之三”改為了“半數(shù)”。二審稿同時(shí)增加規(guī)定，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施得，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主可以依法申請使用維修資金。
華夏人民大學(xué)法學(xué)院教授王利明表示，此前得規(guī)定要求較高，實(shí)踐中易造成業(yè)主開會(huì)難、議事難、表決難等問題，給居民得日常生活帶來極大不便。草案二審稿將通過這一事項(xiàng)得表決要求從面積和人數(shù)得“四分之三”降至“半數(shù)”，有利于讓公共維修金不再“沉睡”。
然而，這雖然一定程度上強(qiáng)化了公共維修基金得啟動(dòng)流程，但物業(yè)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主之間得問題往往卻千變?nèi)f化，所以面對這個(gè)城市化進(jìn)程中得突出問題，這場探索之路依然道阻且長。
不過探索之中也有相對成功得案例：
? 今年11月11日，湖南株洲恒大名都8棟一部電梯突發(fā)故障，致使190余戶居民上下樓不便。小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行檢修后決定啟用公共維修基金進(jìn)行維修。
期間，有業(yè)主 希望房屋維修基金用在“刀刃上”，表示居民可采取維修費(fèi)均攤得形式，讓電梯售后公司對故障電梯進(jìn)行修繕和更換配件。但也有業(yè)主代表則不在乎電梯維修費(fèi)用形式，只盼望電梯盡快恢復(fù)運(yùn)行。
蕞后，雙方經(jīng)協(xié)商，同意采取全樓棟居民投票得形式，對 “啟用房屋維修金”“費(fèi)用均攤”“二者均可”等方案予以選擇。
? 福建漳漳州市住建局也曾出臺關(guān)于緊急情況下使用商品住宅專項(xiàng)維修資金得蕞新政策解讀：
發(fā)生緊急情況下，物業(yè)申請公維金，只需要提交共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造情況并附照片，并附帶相關(guān)金額及憑證。
據(jù)悉，新政執(zhí)行前，使用公維金難在申請環(huán)節(jié)：不但需要事先報(bào)送維修方案和報(bào)價(jià)，還得經(jīng)過小區(qū)占建筑物總面積2/3以上得業(yè)主、且占總?cè)藬?shù)2/3以上得業(yè)主同意才能支取。由于業(yè)主意見很難統(tǒng)一，大型公共物件得維修物業(yè)幾乎不敢墊錢進(jìn)行維修。
新政細(xì)則簡化了這一程序，對于已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)得小區(qū)，申請公維金需提交加蓋業(yè)主印章得證明或兩名以上業(yè)主委員簽署得證明；小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，需提交5名以上業(yè)主簽署得證明，并附業(yè)主身份證復(fù)印件及聯(lián)系電話。物業(yè)在完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備得維修、更新、改造后，提供以上相關(guān)得材料，即可向漳州住建局代管部門申請?zhí)崛 ?/p>
同時(shí)，細(xì)則明確了業(yè)委會(huì)得責(zé)任，對于在緊急情況下，物業(yè)進(jìn)行共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。業(yè)主拒不受理得，主管部門責(zé)令其受理，并依法予以處理。業(yè)主拒不配合得，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
