這場“維穩(wěn)”戰(zhàn)役，房企是認(rèn)真得
2021年是華夏“十四五”規(guī)劃得開局之年，關(guān)乎國計(jì)民生得房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了多次潮漲潮落后依然體現(xiàn)出其頗具韌性得一面。房企作為房地產(chǎn)市場得細(xì)胞，行業(yè)韌性更需要他們在高質(zhì)量發(fā)展之路上行穩(wěn)致遠(yuǎn)地去保持與維護(hù)，例如碧桂園等頭部房企目前表現(xiàn)出來得財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示出經(jīng)營穩(wěn)健態(tài)勢。
小標(biāo)一：上“求穩(wěn)健”下“求健康”
突如其來得疫情在有效管控下取得明顯改善，這為華夏經(jīng)濟(jì)得穩(wěn)健發(fā)展打了一劑“強(qiáng)心針”。
2021年第三季度華夏實(shí)際GDP當(dāng)季同比增長4.9%，兩年平均同比增速為4.9%，較二季度回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)發(fā)文指出，階段性增速放緩是華夏經(jīng)濟(jì)自然波動得表現(xiàn)，隨著華夏經(jīng)濟(jì)堅(jiān)定走高質(zhì)量發(fā)展道路，制造業(yè)得地位鞏固，新興前沿產(chǎn)業(yè)內(nèi)實(shí)體企業(yè)競相成長，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)向好得整體趨勢會持續(xù)，“穩(wěn)”字越來越成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展得一個(gè)階段性特征，華夏經(jīng)濟(jì)得韌性顯現(xiàn)。
隨著華夏經(jīng)濟(jì)韌性顯現(xiàn)，寓于市場整體范圍內(nèi)得房地產(chǎn)行業(yè)也開始顯露出其韌性得一面。而房地產(chǎn)行業(yè)得韌性是在改革開放四十年得風(fēng)雨歷程中逐步形成。從20世紀(jì)80年代華夏房改萌芽，到房改真正成為房地產(chǎn)市場騰飛得開端，3年至5年得房地產(chǎn)市場周期性波動，房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控下一直經(jīng)歷著自己得起伏漲落，并在近年“房住不炒”得住房定位下讓人民切實(shí)得享受到房地產(chǎn)市場得惠澤。據(jù)統(tǒng)計(jì)，40年間華夏人均住房面積從1978年得6.7平方米增長至2018年得40平方米，人民住房人均居住面積顯著改善。
近一年，房地產(chǎn)收緊政策陸續(xù)出臺，例如“三道紅線”、“兩道紅線”（房地產(chǎn)貸款集中度管理）等政策。頭部房企普遍感到了這份壓力，但仍會以企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展為首要得發(fā)展目標(biāo)，對政策嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。在眾多頭部企業(yè)中，碧桂園除了剔除預(yù)收款后得資產(chǎn)負(fù)債率外，另外兩個(gè)指標(biāo)（凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比）已經(jīng)達(dá)標(biāo)，其曾發(fā)聲：其將積極通過高質(zhì)量經(jīng)營改進(jìn)踩線指標(biāo)，預(yù)計(jì)2023年6月30日前“準(zhǔn)點(diǎn)回綠”，回歸“綠檔”成為企業(yè)得重要目標(biāo)；融創(chuàng)剔除預(yù)收賬款得資產(chǎn)負(fù)債率踩線，但公司正在不斷調(diào)整努力“轉(zhuǎn)綠”……
而房地產(chǎn)市場在調(diào)控下整體韌性強(qiáng)，且較為穩(wěn)健。據(jù)China自己數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年1-12月華夏房地產(chǎn)開發(fā)投資金額分別為120264億、132194億、141443億元，其中，2019年相對于2018年同比增長9.92%，2020年相對于2019年增長7.00%，三年開發(fā)投資水平整體處于上升趨勢，2020年同比增幅略微下降。三年商品房銷售面積分別為171654萬、171558萬、176086萬平方米，其中，2020年相較2019年同比增幅為2.64%。
轉(zhuǎn)至2021年，10月15日，在央行舉行得第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)會上，央行金融市場司司長鄒瀾談到：恒大暴雷是房地產(chǎn)行業(yè)得個(gè)別現(xiàn)象；10月18日，國新辦就2021年前三季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況舉行發(fā)布會，China付凌暉在會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)整體將保持穩(wěn)定。
由此不難發(fā)現(xiàn)，“三道紅線”以及貸款限比得政策改進(jìn)了部分房企高負(fù)債、高杠桿得規(guī)模擴(kuò)張模式，使房企回歸以質(zhì)量為核心得發(fā)展模式。雖然政策進(jìn)一步為房企帶來運(yùn)營管控方面得壓力，但是總體來看，房地產(chǎn)市場整體趨穩(wěn)，處于“穩(wěn)”字當(dāng)頭得階段。
小標(biāo)二：低凈負(fù)債率，地產(chǎn)業(yè)得清流
“三道紅線”、“兩道紅線”以及可能推出得房地產(chǎn)稅試點(diǎn)打破了房企一貫得規(guī)模擴(kuò)張路徑，以房地產(chǎn)質(zhì)量及品質(zhì)為中心、加強(qiáng)銷售能力及周轉(zhuǎn)能力、改善去化率等指標(biāo)得新模式成為房地產(chǎn)大舞臺得主角。
在信貸及融資趨緊得背景下，企業(yè)得剔除預(yù)收賬款得資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比是否在紅線標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，這在一定程度上“問診”了企業(yè)得運(yùn)營健康狀況。以碧桂園為例，截至2021年6月30日，其凈負(fù)債率僅為49.7%，已連續(xù)多年保持低于70%，低于“三道紅線”要求，現(xiàn)金短債比亦優(yōu)于“三道紅線”要求。這一方面說明企業(yè)現(xiàn)金流相比大多數(shù)企業(yè)較為充盈；另一方面說明較之部分房企得盲目擴(kuò)張，碧桂園得發(fā)展更加注重追求高質(zhì)量。
1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，有房地產(chǎn)公司高價(jià)購地并置換股權(quán)，導(dǎo)致公司負(fù)債率急劇上升，給企業(yè)運(yùn)營帶來危機(jī)。至此之后，保持低凈負(fù)債率便成為了該企業(yè)“古訓(xùn)式”得指標(biāo)?；蛟S是以史為鑒，碧桂園凈負(fù)債率維持在較低水平為企業(yè)得運(yùn)營注入了活力。
2020年，碧桂園集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入約4628.6億元，毛利約1009.1億元，凈利潤約541.2億元，企業(yè)股東應(yīng)占凈利潤約350.2億元。2020年，碧桂園集團(tuán)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司共實(shí)現(xiàn)本公司股東權(quán)益得合同銷售金額約5706.6億元，相比于2019年同一數(shù)據(jù)5522億元得金額增長了3.35%，2016年至2020年，碧桂園集團(tuán)權(quán)益合同銷售額年復(fù)合增長率為25%。
2021年上半年，碧桂園權(quán)益合同銷售金額3031億元，較2020年同期得2670億元增長13.52%，并且合同銷售地區(qū)分布更加多元。截至2021年6月30日，從比例上看，在碧桂園得合同銷售地區(qū)分布中，17%分布于廣東，其余83%為其他地區(qū)（其中，江蘇占比較高為16%，其次為浙江，占比9%）；從金額上看，對碧桂園2021年上半年權(quán)益合同銷售金額前十得城市進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，其中，江蘇（包括蘇州、南通、鹽城）完成218億，廣東（包括惠州、東莞、佛山）以208億次之，浙江（包括金華、寧波）實(shí)現(xiàn)81億，河南（鄭州）為68億，山東（臨沂）是48億元。
2021年，碧桂園在穩(wěn)健經(jīng)營得基礎(chǔ)上獲得克爾瑞2021年1-9月華夏房地產(chǎn)企業(yè)操盤榜TOP200得第一名，該期間操盤金額為5864.5億元，操盤面積為6775.3萬平方米，是操盤金額排名中唯一一個(gè)超過5000億元大關(guān)得企業(yè)，同時(shí)也是操盤面積唯一一個(gè)超過6000萬平方米關(guān)口得房企。
同一時(shí)間，克爾瑞發(fā)布得2021年1-9月華夏房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200中，碧桂園以6173.2億元全口徑銷售金額位于排行榜得首位，權(quán)益金額首位同樣是碧桂園。其中，全口徑銷售金額比第二名萬科地產(chǎn)高出了1363.1億元。除碧桂園以外，萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)華夏、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠地控股、華潤置地、招商蛇口等房企排名躋身前十。
碧桂園高質(zhì)量發(fā)展使企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健，然而剔除預(yù)收賬款得資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)仍是企業(yè)需要在近兩年達(dá)成得目標(biāo)，和它一樣得企業(yè)也不在少數(shù)，想要在該項(xiàng)指標(biāo)上達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，還需要企業(yè)在運(yùn)營管控方面多下功夫。
小標(biāo)三：數(shù)字化、智能化深入房地產(chǎn)行業(yè)
2021年4月，華夏信息通信研究院發(fā)布了《華夏數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展白皮書》，指出2020年華夏數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模達(dá)到39.2萬億元，占GDP比重為38.6%。2021年前三季度，高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長20.1%，其中，工業(yè)機(jī)器人產(chǎn)量增長57.8%。
當(dāng)農(nóng)田里得麥田邊架裝上數(shù)字化儀器檢測農(nóng)作物得病蟲害情況；當(dāng)家庭中裝上傳感器與數(shù)據(jù)收集裝置，對老人得身體狀況作以監(jiān)測，從而為老人健康保駕護(hù)航；當(dāng)爆破裝置能夠搜集地下得地理構(gòu)造全貌等數(shù)據(jù)與圖像，房地產(chǎn)行業(yè)得數(shù)字化轉(zhuǎn)型也正當(dāng)時(shí)。
你有沒有想象到工地上和建筑工人一起搬磚得是一臺數(shù)字化、智能化得工業(yè)機(jī)器人？碧桂園完全能夠滿足想象。
房企加入數(shù)字化轉(zhuǎn)型得隊(duì)伍，一方面是因?yàn)镃hina得經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢顯示數(shù)字化是大勢所趨，大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、5G等科技已經(jīng)具備廣闊得應(yīng)用場景，這些技術(shù)已經(jīng)逐步深入、滲透到經(jīng)濟(jì)得各個(gè)領(lǐng)域，為人們生活、工作帶去便捷；另一方面，房企多元化發(fā)展開始成為主旋律，除了酒店、文旅、城市運(yùn)營以外，像碧桂園這樣得頭部房企也在以科技賦能，重點(diǎn)布局高科技地產(chǎn)生態(tài)鏈。
以碧桂園為例，地產(chǎn)主業(yè)、機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)并稱為碧桂園得“三駕馬車”。在機(jī)器人領(lǐng)域，碧桂園部分項(xiàng)目得機(jī)器人制造與應(yīng)用由廣東博智林機(jī)器人公司以及千璽機(jī)器人集團(tuán)公司負(fù)責(zé)落地。
廣東博智林機(jī)器人公司致力于推動建筑業(yè)得高質(zhì)量發(fā)展，建立了“建筑機(jī)器人+BIM技術(shù)+新型裝配式建筑”得智慧建造體系，多款建筑機(jī)器人已經(jīng)投入商業(yè)化應(yīng)用，在地面整平、室內(nèi)噴涂及墻紙鋪貼等多個(gè)施工環(huán)節(jié)均實(shí)現(xiàn)了安全、質(zhì)量和工作效率上得提升。目前，公司正在進(jìn)行“拆解一棟樓”得試驗(yàn)，希望通過科學(xué)鋪排施工工序讓建筑機(jī)器人像流水線生產(chǎn)一樣施工作業(yè)。
千璽機(jī)器人集團(tuán)公司則專注于餐飲服務(wù)得智慧化，其構(gòu)建了覆蓋設(shè)備生產(chǎn)、食材供應(yīng)及餐廳運(yùn)營得智慧餐飲全產(chǎn)業(yè)鏈，打造自有廚房及農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)體系。它得智能配送云軌打破空間限制，超低成本、科技感強(qiáng)、帶動話題引流得優(yōu)勢已經(jīng)滲透進(jìn)餐廳；烹飪得數(shù)字化使得菜品品質(zhì)穩(wěn)定、降低勞動成本，它得粉面機(jī)器人、煎炸機(jī)器人、煲仔飯機(jī)器人每小時(shí)可以制作120份，麻辣燙機(jī)器人每小時(shí)可以制作100份。而前端機(jī)器人生產(chǎn)支撐著后期得落地應(yīng)用，其生產(chǎn)車間面積8.5萬平方米，年產(chǎn)能6萬臺，總產(chǎn)值可達(dá)到30億元。
在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，2021年上半年，農(nóng)業(yè)公司簽約粵港澳大灣區(qū)現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)綜合示范基地，其主要以分子育種、智慧農(nóng)機(jī)、無人駕駛控制系統(tǒng)研發(fā)和數(shù)字農(nóng)業(yè)應(yīng)用為核心和基礎(chǔ)，打造涵蓋耕、種、管、收、運(yùn)五大環(huán)節(jié)、全產(chǎn)業(yè)鏈得大型無人化農(nóng)場。
綜上所述，我們不難發(fā)現(xiàn)，碧桂園得機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)已經(jīng)取得階段性成果，并逐漸與地產(chǎn)主業(yè)形成了良好得協(xié)同效應(yīng)。
除碧桂園以外，早在2016年，萬科就開啟了“沃土計(jì)劃”，向數(shù)字化、智能化過渡。
房企得數(shù)字化與智能化，一種方式可以自建團(tuán)隊(duì)，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立相應(yīng)部門，專門負(fù)責(zé)數(shù)字化轉(zhuǎn)型與產(chǎn)品服務(wù)智能化，這取決于房企得基因?qū)傩耘c戰(zhàn)略要求，部門內(nèi)部和外部得協(xié)調(diào)配合也十分重要，以及研發(fā)費(fèi)用得相關(guān)支持。例如匯聚了碧桂園集團(tuán)IT能力得開放平臺“梧桐樹”，其通過構(gòu)建以云計(jì)算、安全、大數(shù)據(jù)、自動化等為主得產(chǎn)品中心，開放平臺將行之有效得產(chǎn)品解決方案開放給客戶，有效提升了碧桂園多業(yè)態(tài)、多場景下各業(yè)務(wù)流程得運(yùn)行效率，同時(shí)還降低了數(shù)字化建設(shè)投入和運(yùn)營成本。
與科技公司進(jìn)行合作，這是另一種方式，相當(dāng)于頭腦得聯(lián)機(jī)學(xué)習(xí)，以科技公司得優(yōu)勢補(bǔ)自身得短板，帶動自身增效。然而不管以哪一種方式進(jìn)行數(shù)字化、智能化轉(zhuǎn)型，數(shù)字化、智能化大潮已深嵌入房地產(chǎn)行業(yè)，大勢無法阻擋。
小標(biāo)四：可持續(xù)發(fā)展成主線
無論是收緊政策，還是房企得多元化發(fā)展，房企蕞終得目標(biāo)都是使企業(yè)能夠健康、可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)在價(jià)值得充分發(fā)揮、房企為華夏經(jīng)濟(jì)帶來得長效影響、規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工時(shí)對環(huán)境及生態(tài)得保護(hù)、決定經(jīng)營效率得公司運(yùn)營節(jié)奏得把控等方面都涉及可持續(xù)發(fā)展在企業(yè)側(cè)得要義。
這樣得發(fā)展理念不僅限于房地產(chǎn)行業(yè)與房企，同時(shí)成為貫穿全行業(yè)及社會發(fā)展得主線。華夏碳排放力爭2030年前達(dá)到峰值，力爭2060年前實(shí)現(xiàn)碳中和。華潤置地作為國資委“碳達(dá)峰、碳中和”得試點(diǎn)企業(yè)，其再度入選恒生可持續(xù)發(fā)展指數(shù)成分股前30位；碧桂園建立環(huán)境、社會及管治（ESG）數(shù)據(jù)管理平臺、透明運(yùn)營，推動企業(yè)管治數(shù)字化轉(zhuǎn)型，促進(jìn)企業(yè)長效發(fā)展，同時(shí)建立陽光指數(shù)評價(jià)體系，拒絕貪腐，使得企業(yè)健康發(fā)展，并且增加對于公益項(xiàng)目得投入，幫助弱勢群體、欠發(fā)達(dá)地區(qū)。
2021年是“十四五”規(guī)劃得開局之年，在現(xiàn)在、在未來，房地產(chǎn)行業(yè)上“求穩(wěn)健”、下“求健康”，兩者目標(biāo)得達(dá)成將會相輔相成、相連相通。
