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近年來(lái)，物業(yè)管理一直是小區(qū)糾紛頻發(fā)得領(lǐng)域。
28日，北京二中院發(fā)布會(huì)，通報(bào)其2018年至今年9月物業(yè)糾紛案件審理情況。會(huì)上提到，物業(yè)糾紛中，物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主追索物業(yè)費(fèi)等仍是主要類型，而業(yè)主多以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由抗辯。
物業(yè)服務(wù)瑕疵可不交納物業(yè)費(fèi)么？開(kāi)發(fā)商交付房屋不合格導(dǎo)致未驗(yàn)收房屋，又是誰(shuí)得責(zé)任？
28日，北京二中院發(fā)布會(huì)，介紹物業(yè)糾紛案件情況。
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，可拒交物業(yè)費(fèi)？
會(huì)上，二中院副院長(zhǎng)廖春迎介紹，2018年至2021年9月，二中院共審結(jié)物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審案件1163件，分別為2018年536件、前年年228件、上年年206件、2021年193件。
“物業(yè)糾紛案件中，物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主追索物業(yè)費(fèi)、逾期支付物業(yè)費(fèi)違約金仍然是主要類型?！绷未河f(shuō)，從物業(yè)糾紛案件業(yè)主抗辯理由來(lái)看，業(yè)主多以物業(yè)服務(wù)人提供得物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由抗辯。
據(jù)介紹，業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)瑕疵，主要包括主張物業(yè)服務(wù)在綠化、衛(wèi)生、公用設(shè)施設(shè)備得維護(hù)、垃圾清運(yùn)、充電樁安裝等方便不達(dá)標(biāo)，認(rèn)為“對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意即可不交物業(yè)費(fèi)”。
二中院民二庭庭長(zhǎng)鄒治隨后介紹了一則典型案例：一家物業(yè)公司起訴業(yè)主蘇某交納物業(yè)費(fèi)，蘇某便提出該公司服務(wù)質(zhì)量未達(dá)合同約定標(biāo)準(zhǔn)，如綠化缺失、路燈損毀嚴(yán)重、消防設(shè)施不到位、公示欄長(zhǎng)期損壞，以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。
訴訟中，法院查明，該物業(yè)公司接管小區(qū)之初，小區(qū)業(yè)委會(huì)曾委托第三方評(píng)估監(jiān)理公司對(duì)小區(qū)狀況進(jìn)行評(píng)估。
“從其出具得報(bào)告可看出，涉案小區(qū)在該物業(yè)公司入駐前即存在諸多物業(yè)設(shè)施老化、失效等問(wèn)題，該物業(yè)公司入駐小區(qū)后，一直在積極履行維護(hù)整改義務(wù)?！?/p>
鄒治說(shuō)，物業(yè)服務(wù)具有長(zhǎng)期性和持續(xù)性，對(duì)公共設(shè)施得維護(hù)和改造需要一定周期才能完成，對(duì)物業(yè)服務(wù)人是否盡到義務(wù)，需要綜合考慮小區(qū)原有情況，以及新物業(yè)服務(wù)人入駐后是否盡到法律法規(guī)和合同規(guī)定得義務(wù)等情況進(jìn)行判斷。結(jié)合本案情況，二中院不予支持蘇某得抗辯理由。
廖春迎還指出，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在瑕疵、前期物業(yè)服務(wù)合同不是自己所簽，或者自己未與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同等情況下，就可以不交納物業(yè)費(fèi)，這是部分業(yè)主存在觀念誤區(qū)。
資料圖：為防高空拋物，杭州一小區(qū)裝47個(gè)攝像頭全部朝天。物業(yè)工作人員在值班室能查看實(shí)時(shí)監(jiān)控情況。文字近日：北京青年報(bào) 書童 攝 支持近日：視覺(jué)華夏
開(kāi)發(fā)商交房不合格，應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)？
除了物業(yè)服務(wù)瑕疵，一些業(yè)主還以房屋開(kāi)發(fā)歷史遺留問(wèn)題為由拒交物業(yè)費(fèi)。
二中院曾審理一則案例：某物業(yè)公司起訴業(yè)主劉某交物業(yè)費(fèi)，劉某認(rèn)為，涉案房屋與開(kāi)發(fā)商得樣板間存在差異，開(kāi)發(fā)商宣傳和實(shí)際參觀得帶有閣樓，實(shí)際上卻是悶頂。
劉某認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商虛假宣傳欺騙其購(gòu)買房屋，導(dǎo)致未進(jìn)行驗(yàn)收收房。因此，按照合同約定，物業(yè)費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。
二中院審理認(rèn)為，物業(yè)公司與劉某已形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，在物業(yè)公司已為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)得情況下，其有權(quán)收取物業(yè)費(fèi)。
“劉某所主張問(wèn)題，屬于劉某與房地產(chǎn)公司之間得糾紛，如劉某認(rèn)為應(yīng)由房地產(chǎn)公司承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，可另行向房地產(chǎn)公司主張，而不能成為其拒絕向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)得理由。”鄒治說(shuō)。
對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，二中院提示，業(yè)主可通過(guò)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)商、向行政舉報(bào)、訴訟等途徑解決。
觀念誤區(qū)、維權(quán)途徑選擇不當(dāng)，正是廖春迎介紹物業(yè)糾紛產(chǎn)生原因中來(lái)自業(yè)主方面得因素。此外，開(kāi)發(fā)商選聘前期物業(yè)服務(wù)人存在程序不規(guī)范，物業(yè)服務(wù)人能力不強(qiáng)、運(yùn)作不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量不高，業(yè)委會(huì)履職能力不強(qiáng)，尚未形成規(guī)范成熟得工作機(jī)制，也是引起糾紛得重要因素。
為預(yù)防和處理物業(yè)糾紛，二中院建議，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提升服務(wù)品質(zhì)，從源頭減少糾紛發(fā)生，此外，業(yè)主應(yīng)依法維權(quán)、履行義務(wù)，提高自身管理水平，業(yè)委會(huì)要提升履職能力。
你和物業(yè)發(fā)生過(guò)矛盾么？
是怎么解決得？
近日：華夏新聞社
